多家央企密集轉讓旗下房地產項目 釋放什么信號

　　業內人士認為，房企股權轉讓信息暴增的直接原因是融資環境收緊，“三道紅線”融資監管新規下，出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。預計未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

　　央企密集轉讓地產項目股權

　　證券時報記者根據北京產權交易所公開信息梳理統計，11月以來，房地產行業產權轉讓項目共有18個，而今年前10個月的項目數量分別為：2月2個，3月2個，5月3個，7月1個，9月3個，10月7個，11月僅半個月的數量就已經相當于今年前10個月的總和。

　　這些項目的出資人幾乎都是央企，包括招商局集團、華僑城集團、中化集團、光大集團、中航工業、中信集團、中國電建(4.060,0.00,0.00%)、新興際華集團(3.250,0.00,0.00%)等8家。

　　在18個房地產行業產權轉讓項目中，招商局集團、華僑城集團、中信集團、中航工業、中信集團旗下各有2個，中化集團旗下有3個。這些項目大多處于虧損狀態，有的已經資不抵債。其中，主業為房地產的央企旗下公司轉讓項目頻繁。

　　如招商局集團旗下招商蛇口(14.900,0.00,0.00%)于11月2日和11月3日先后轉讓兩個房地產項目，分別為深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及23800萬元債權和深圳市商啟置業有限公司49%股權，轉讓底價分別為109816.45萬元和260164萬元，這兩家標的公司均為虧損狀態。

　　華僑城集團旗下華僑城也于11月3日和11月6日先后轉讓兩個房地產項目，分別為武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權和溫州華僑城投資發展有限公司51%股權，轉讓底價分別為197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標的公司也均虧損，并且均已資不抵債。

　　中化集團旗下中國金茂更是先后3次轉讓子公司房地產項目股權，11月4日掛牌轉讓青島方靖置業有限公司100%股權及500萬元債權，轉讓底價為4007.72萬元；11月11日掛牌轉讓常州龍茂房地產開發有限公司45%股權，轉讓底價為86609.97萬元；11月13日掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權，轉讓底價為52556萬元。這3家標的公司同樣均為虧損狀態。

　　值得注意的是，與動輒幾千萬甚至幾十億的轉讓底價相比，11月轉讓項目中有的底價不足50萬元，甚至僅要1萬元。11月9日掛牌轉讓的河北際華潤澤物業服務有限責任公司51%股權，轉讓底價僅為1萬元，最新財務報表顯示，標的公司雖然仍盈利但已經資不抵債。11月11日掛牌轉讓的北京雋興房地產開發有限公司49%股權，轉讓底價也僅為49萬元，最新財務報表顯示，標的公司虧損并且已經資不抵債。

　　融資監管新規下股權轉讓或繼續增加

　　對于房企股權轉讓信息暴增的原因，克而瑞研究中心研究經理朱一鳴認為，主要是融資環境收緊。融資監管新規“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

　　不過，朱一鳴指出，股權轉讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，本身經營傾向于穩健保守，并非行業內的高杠桿企業，積極出售股權主要是為了響應監管要求。從客觀方面看，國資委要求央企資產轉讓原則上都要通過產權交易所的公開掛牌程序，因而央企轉讓相關信息更為公開。從行業趨勢看，其余很多房企應該也有轉讓動作，只是未達到公告標準，因而披露信息有限。

　　證券時報記者了解到，“三道紅線”全部踩線的富力近期也在轉讓股權。11月9日，富力地產公告稱，已與黑石聯屬的基金附屬公司正式簽合并事項協議，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。富力地產表示，本次合并事項有利于集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，有利于集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。

　　另外，證券時報記者從北京產權交易所的轉讓信息了解到，招商、華僑城、金茂的轉讓項目大多不是100%股權轉讓，如金茂擬掛牌轉讓的福州濱茂51%股權、常州龍茂45%股權都涉及地產開發項目，屬部分權益出讓。

　　對此，朱一鳴認為，房企通過部分權益出讓可以為地產項目開發引入有實力的合作方，通過聯營、合營降低凈負債率指標，也可以通過繼續持有的部分股權獲得收益。而100%股權整體出售主要是出于盤活存量資產以及業務調整兩方面的考量。

　　在朱一鳴看來，股權轉讓潮的出現，是行業資金壓力的體現，規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權轉讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產，降低負債率。預計行業洗牌將會持續，中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速，行業集中度將進一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

　　某不愿具名的券商房地產行業分析師接受證券時報記者采訪時也認為，“三道紅線”融資監管新規出來后，未來房企的股權轉讓或者股權合作肯定會增加。